土地管理

初めての不動産登記(住所氏名変更・所有権移転)

2019年5月に竹やぶの開墾を始めてもう少しで一年が経ちます。地上部の伐採が完了して、切った竹の整理も進み、段々と竹やぶという名が似つかわしくない見た目となってきました。

現在、この土地は母親の名義となっているので、土地の整備に一段落がついたこのタイミングで、土地の名義を私に変えて登記簿上もすっきりさせたいと思います。

不動産登記の流れ

今回、私が行うのは贈与による所有権移転となります。母親から土地の贈与を受けるのですが、先ずは全体の流れを把握したいと思います。

  1. 地番を確認する
  2. 登記事項証明書を取得する
  3. 登記申請書を作成する
  4. 登記相談をする

以上が登記申請までの流れとなります。それでは、実際に私が行った手続きをもとに一つずつ確認していきましょう。

①地番の確認

最初に登記する不動産の番号を確認します。土地には「地番」、家屋には「家屋番号」がつけられていますが、こちらの番号が分からないと不動産に関する情報を得ることが出来ません。土地の所有者であれば土地の権利証を持っているはずですので、こちらに記載されている番号を確認します。

権利証以外では、固定資産税納税通知書名寄帳、若しくは昔の登記簿謄本からも確認できます。名寄帳は管轄地域内に所有している不動産が全て「地番」や「家屋番号」で表示されるので、把握していない土地が出てくる可能性もあり良い手掛かりになります。

私の竹やぶはひとつの土地に見えて登記簿上は5個の隣接した土地から成り、その地目も宅地、畑、山林と様々な形で表記されていました。

私の家からは旧字体で「登記済証書」と書かれた古めかしい権利証が出てきました。

②登記事項証明書の取得

確認できた地番をもとに登記事項証明書を取得しに法務局に向かいます。証明書の取得は管轄の支局で行う必要は無く、全国どこの支局でも発行してくれますし、不動産の所有者本人である必要もありません。

登記事項証明書は1通につき600円の手数料がかかります。私は5筆の土地の証明書を取得するので3,000円もかかるのかと思い交付申請書を窓口で提出しましたが、職員に調べてもらった結果、平成17年の国土調査により2筆に合筆されている事が判明しました。何はともあれ手数料を浮かせる事もでき、無事に登記事項証明書を取得する事ができました。

取得した最新の登記事項証明書を見てみると、地目は全て山林に変わっており、土地の面積は合わせて808㎡である事が確認出来ました。

その他、所有者は私の母親でしたが、旧姓と昔の住所で登録されていたので、所有権移転と併せて住所氏名を変更する必要がある事が分かりました。

③登記申請書の作成

登記申請書を作成するにあたり、前もって添付資料を準備します。

先ず、住所氏名変更には登記簿上の所有者と申請者が同一人物である事を証明する資料を揃える必要があります。市役所で戸籍の附票を交付してもらい、登記簿上の住所から現住所まで繋がれば問題ないのですが、私のケースの様に戸籍が電子データ化される前のものに至っては保管期限を過ぎていて昔の住所が確認できない場合があります。その場合は「戸籍の附票廃棄済証明」を発行してくれますが、法務局も5年経過後に附票が廃棄されていた事は知っているので、必須ではないと後になって聞かされました。

次に、所有権移転(贈与)に必要な資料を集めます。贈与する人は登記済証(権利証)固定資産評価証明書印鑑証明書を取得して、贈与を受ける人は住民票の写しを取得します。

資料が揃ったら登記申請書を作ります。申請書のひな形は法務局のホームページでダウンロード出来るので、基本的にはこれに沿って作成するだけですが、複数の土地がある場合でも登記の内容が同じなら一つの申請書にまとめれることや、住所氏名変更と所有権移転の2つの申請書を連件で一緒に提出出来るなどのルールがあります。

最後に登記原因証明情報を作成しますが、こちらは贈与契約書の内容を登記上の書式に書き換えたものとなります。

④登記相談

登記申請の準備が整ったら法務局で登記相談をして申請書および添付資料の確認をしてもらいます。登記相談は予約制なので管轄の地方法務局に電話をして予約を取ります。登記相談の際は申請書作成に使用した印鑑を持って行き、その場で修正を加えれるようにします。

さて、私は法務局で何を言われるのかと身構えながらも準備した資料を提出して職員のチェックを受けます。申請書のチェックでは修正箇所は無く、その場でホッチキスで留めてくれます。申請書に割り印をして収入印紙を貼り、そのまま受理されました。登記相談は円滑に進んだので30分ほどで終わり、得意げに帰途に就きました。

ちなみに、今回の登記にかかった手数料(登録免許税)ですが、住所氏名変更に2,000円、所有権移転に1,000円の合計3,000円となりました。安く出来た理由は登録免許税の算出方法にあります。所有権移転の登録免許税は固定資産評価額の2%ですが、私の土地の評価額は16,000円という驚きの金額であった為、登録免許税は最低料金の1,000円で収まりました。

登記申請後

申請受理後の手続きにかかる期間は書類に不備がなかった場合で1~2週間ぐらいです。今回のケースではきっかり14日目に法務局から手続き完了の電話が掛かってきました。早速、法務局に赴き登記完了証登記識別情報通知を受け取ります。こちらの登記識別情報通知ですが、土地の権利証にあたる重要な書類なので大事に保管します。

これで全ての手続きを終えて名実ともに土地を管理するようになりました。登記申請については特に難しい所は無く、司法書士に頼むほどではないと改めて思いました。贈与による所有権移転登記は司法書士報酬の相場が7~12万円と言われているので、自分で行う事によってこちらの費用が浮かせれます。機会があれば勉強がてらに一度ご自分で登記申請をしてみるのは如何でしょうか。

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